国家统计局6月15日公布了2022年1-5月份房地产开发投资和销售情况统计数据。

本报告在公开数据的基础上，进行了深度剖析。包括房企购地情况、商品房销售情况、房地产投资情况、房企到位资金情况等四个部分，可供房企战投及营销、券商房研、个人购房等人员作为信息参考。

第一部分 房企购地情况

数据情况：

1-5月房企购地金额1389亿元，同比下滑28.1%，购地面积2389万㎡，同比下滑45.7%；土地均价5814元/㎡，同比涨32.86%。

5月当月土地成交金额434亿元，同比下滑40.38%，土地购置面积623万㎡，同比下滑43.11%；土地购置均价6966元/㎡，同比增长4.78%。

数据分析：

一方面，土地成交总量同比降幅扩大。5月当月受部分城市集中供地上市影响，单月土地成交规模比4月份有所放大，但从1-5月累计数据来看，土地市场总体上成交仍不活跃，相比较2021年，同比数据跌幅有放大趋势，土地市场整体上难言改善。

土地成交均价继续上涨，但涨幅降低。5月当月土地成交均价同比涨幅收窄至4.78%，土地价格持续上涨动力不足。

趋势及建议：

土地市场同比仍将处于缩量下行趋势，土地价格上涨幅度将进一步缩窄。

未来地方政府财政承压较重，多数城市新区开发进度将受到影响。

无论是房企还是客户在土地购置和新房购置方面，需要规避新区地块和项目。

第二部分 商品房销售情况分析

一、商品房总量销售情况分析

数据情况：

1-5月商品房成交总额4.83万亿元，同比减少31.5%；成交面积5.07亿㎡，同比减少23.6%；成交均价9527元/㎡，同比减少10.34%。

5月当月商品房成交总额1.05万亿元，同比减少37.68%；成交面积1.09亿㎡，同比减少31.77%；成交均价9615元/㎡，同比减少8.66%。

数据分析：

虽然同比数据，仍大幅度落后于去年同期水平，但从单月环比数据看，受全国多数城市积极“救市”政策影响，5月商品房销售金额、面积相比较4月份均有大幅度提高。其中销售总额比4月份多卖2414亿元，销售面积比4月份多卖2248万㎡，销售均价也显著提高，比4月份均价增长289元/㎡，涨幅3.1%。

趋势及建议：

受政府积极救市影响，预计6-9月份，商品房销售总量仍将持续恢复。主要受各地放宽购买资格，降低首付门槛，降低首付利率等利好政策，将相当一部分原先不具备购买资格和购买能力的客户购买条件得到改善，从而带来短期销售的增量。本轮增长预计可持续到3季度末。待本轮相对较弱的客户消耗殆尽，市场将会再次陷入相对疲软的趋势中去。

房地产企业可借助于本轮政策刺激行情，在9月份之前持续开展促销活动，借助于本年度出货的黄金窗口期，加大出货力度，减少库存，改善财务状况。

二、住宅销售情况分析

数据情况：

1-5月商品房住宅销售金额累计4.23万亿元，同比减少34.5%；累计销售面积4.29亿㎡，同比减少28.1%；累计销售均价9863元/㎡，同比减少8.82%。

5月当月住宅销售金额9069亿元，同比减少41.72%，销售面积9181万㎡，同比减少36.64%，销售均价9878元/㎡，同比减少8.01%。

数据分析：

住宅销售规模占商品房销售总金额的83.4%，占比最大。住宅销售政策的变化对商品房销售的数据影响最大，当前各地政府出台的房地产“救市”政策主要围绕住宅市场展开，因此对商品房销售总量数据影响较大。

5月当月住宅销售金额比4月份多卖1894亿元，环比涨26.4%；销售面积比4月份多卖1764万㎡，环比涨23.78%；均价比4月份涨204元/㎡，环比涨2.11%。

趋势及建议：

未来3-5个月，商品房住宅价格可能迎来温和上涨，可能会对部分客群产生焦虑情绪影响。由于住宅新房价格具有易涨难跌的特征，刚需客户当前可考虑操作买入（分城区别对待）。

三、办公楼销售情情况分析

数据情况：

1-5月办公楼累计成交金额1534亿元，同比涨3.3%；办公楼销售面积1161万㎡，同比增加14.6%；办公楼累计均价13213元/㎡，同比降9.87%。

5月当月办公楼成交金额430亿元，同比增长33.96%；成交面积274万㎡，同比增长13.22%；成交均价15693元/㎡，同比大涨18.31%。

数据分析：

办公楼销售金额占商品房销售总量比例仅3.17%，办公楼销售数据对商品房总量销售数据影响有限。

办公楼市场受当前楼市刺激有限，虽然5月数据表现亮眼，但与市场政策关联度不大。5月数据大涨，与写字楼销售多以准现房和现房交易为主的特征有关，推测应是一线城市有整栋写字楼交易带来的统计数据变化，具有偶发性。尚不能因此确认写字楼市场整体回暖。若连续多月写字楼数据回暖，才可获得市场回暖的确认。

趋势及建议：

受写字楼市场销售特征影响，办公楼销售情况统计数据仍将大幅度波动。

当前宏观经济数据仍未好转，大中型城市写字楼空置率仍处高位，1季度北京优质写字楼空置率17.3%，上海优质写字楼空置率为15.3%。北京写字楼租金从2017年以来持续下行，上海写字楼租金从2019年以来也持续下行。写字楼投资预期整体不太乐观。

四、商业营业用房销售情况

数据情况：

1-5月商业营业用房累计成交金额3056亿元，同比增长1%；销售面积3078万㎡，同比增加10.4%，累计成交均价9929元/㎡，同比降8.46%。

5月当月成交金额722亿元，同比增长0.98%；成交面积689万㎡，同比分别增长3.92%；成交均价10479元/㎡，同比降低2.83%。相比较4月份，成交金额增长200亿元，成交面积增加160万㎡，成交均价增长611元/㎡。

数据分析：

与写字楼市场类似，商业营业用房市场不能单纯的看销售数据的变化，还需要看销售的成因，由于受销售政策的影响，多数非住宅类项目开发完成后，有充当抵押品进行融资的需求，因此对销售数据的具体分析带来较大干扰。销售数据失真的可能性较高。

趋势及分析：

受宏观经济下行影响，以及居民消费进一步萎缩等情形影响，商业景气度将持续受挫。商业营业用房的市场恢复尚需时日。

五、商品房待售面积情况

数据情况：

截止到5月末，商品房待售面积5.54亿㎡，同比增加8.6%；其中，住宅待售面积2.68亿㎡，同比增长15%；办公楼待售面积3889万㎡，同比增长5.8%；商业营业用房待售面积1.24亿㎡，同比减少2.5%。

数据分析：

商品房待售面积总体上在持续减少，5月份比4月份待售面积减少了302万㎡，从结构上看，住宅减少了411万㎡，办公楼增加了74万㎡，商业减少了4万㎡。

商品房待售面积持续减少，主要受房企新增项目减少影响，房企开发到位资金较慢，导致待售面积增加速度放缓，预计商品房待售面积在本年度将会持续得到改善。

从待售面积和销售速度来看，商业营业用房销售压力最大。假定以5月份销售数据为基准，商业营业用房需要19个月才能销售完毕。办公楼需要14个月。而住宅仅需要3个月则可以清仓。

从在施面积和销售速度来看，商业营业用房同样存在较大销售压力。仍以5月份销售速度为基准推算，商业在施面积7.5亿㎡，按当前速度销售完毕预计需要109个月，办公楼在施面积3.28亿㎡，按当前速度销售完毕预计需要29个月；住宅在施工面积58.69亿㎡，按当前速度销售完毕预计需要54个月。

趋势及建议：

受房企新增项目放缓，销售政策不断改善的影响，预计2022年下半年，商品房销售待售面积从数据看将进一步减少。但我们要关注商品房在施工面积仍处于高位。后续待上市面积压力较大。

第三部分 房地产投资情况

数据情况：

1-5月商品房投资累计总额5.21万亿元，同比减少4%；房地产施工面积83亿㎡，同比减少1%；单位面积累计投资金额627元/㎡，同比减少3.05%；

分结构看，住宅投资总金额3.95万亿元，占房地产总投资的75.81%，1-5月同比减少3%；办公楼投资总金额2000亿元，占房地产投资总额的3.84%，1-5月同比减少9.4%；商业营业用房投资总额4270亿元，占房地产投资总额的8.19%，1-5月同比减少7%。

数据分析：

房企投资金额同比下滑由以下综合因素构成，施工面积减少、单位面积投资强度降低、施工周期延长等因素构成。从当前的数据来看，当前投资金额下降主要来自于单位面积的投资强度降低和施工周期延长两个因素。而导致房企投资单位面积投资强度降低的主要原因是受房地产行业当前盈利空间下行，不得不被动降低投资强度和成本。而销售放缓，又导致施工进度不得不同步放缓，以缓解支付工程进度款的压力。

从结构上来看，住宅投资占比最高，降幅最小，对保持房地产投资相对稳定起到了关键性作用。办公楼、商业营业用房投资同比虽然降幅较大，但因其占比较小，对房地产投资总量影响有限。

趋势及建议：

总体而言房地产投资增幅预计还将进一步下行，虽然6-9月份销售总量会有所回升，但还不足以提振开发商的投资信心，土地购置增速不会得到根本改善，新开工面积减少从而导致施工面积增长缓慢，也就会导致房地产投资数据进一步放缓。同时，由于房企利润空间并未得以改善，单位面积的投资强度将继续压缩，也将是导致房地产投资数据进一步下行的主要原因。

第四部分 房地产企业到位资金情况

数据情况：

1-5月，房地产开发企业到位资金累计6万亿元，同比减少25.8%。其中，国内贷款8045亿元，同比减少26%；利用外资51亿元，同比增加101%；自筹资金2.11万亿元，同比减少7.2%；定金及预收款1.91万亿元，同比减少39.7%；个人按揭贷款回款9785亿元，同比减少27%。

数据分析：

自筹资金成为房企到位资金的主要来源。

3月份以来，一改定金及预收款作为房地产企业主要资金筹集渠道，自筹资金成为房地产开发企业到位资金的主要来源，且占比持续提升，5月份占比提升至34.87%。房企自筹资金占比提升，一方面说明房企项目结转利润后再投入在持续增加续，另一方面也能够说明房企仍在积极开展自救行为，确保项目正常稳健运行。

部分房企融资困难并未得到实质性改变，部分房企融资动力不足。

1-5月国内贷款占比进一步下滑，说明房企整体融资环境并没有得到真实改善。这主要是两方面的原因导致，一方面是多数民营房企希望获得金融机构的资金支持，但受自身企业经营状况所困，金融机构对这部分房企惜贷、缓贷。另一方面，受市场销售缓慢影响，房企需要放缓开发进度，减少有息负债，增加股权投入，进而减少了对金融机构的资金需求。最终表现为房企国内贷款规模增速放缓。

项目回款周期进一步拉长。

房企通过收取客户定金预收款及按揭回款的总额占当期销售总额的比重持续降低。说明客户从支付定金到签订买卖合同以及按揭回款的周期进一步拉长，从而导致当期回款占比降低。

趋势及建议

预计6-9月份受销售规模持续恢复影响，房地产到位资金整体上下行趋势可得到有效缓解，降幅会有所降低。

受销售提振信心刺激，房企和金融机构投贷信心提升，国内贷款规模可获得有效提升。

受低首付政策影响，定金及预收款规模同比降持续降低。

受客户质量和销售策略影响，回款周期将进一步拉长，从客户支付定金及预收款到按揭贷款放款周期持续拉长，客户定金预收款及按揭贷款占销售总额比例将持续走低。