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前言部分

从2022年6月开始“劝”境外业主出售房屋办理购汇，到预判第四季度楼市的横盘，几乎每个阶段都在按照我们的节奏在走；

年后2月开始，各大新闻，自媒体都在不断宣传楼市成交的“活跃”，进入3月下半旬后，上海整体的楼市究竟怎么样呢？

馨昊调研实录

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各板块经纪人调研实录

A经纪人：“没那么夸张，只是把之前没卖掉的房子卖了而已，三房比较好卖、挂牌量上升了”

B经纪人：“成交还可以，小火了一把，价格还行，感觉3期2房的价格比之前回落了一点，其它的基本上回到了去年4月之前的价格”

C经纪人：“这边的两房价格跌了一点，有一套20万成交了 ，去年高峰期在23万左右，大面积的还没怎么跌”

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买家和卖家调研实录

A卖家：“我不着急卖掉，有什么消息和我说就可以，银行那边暂时没什么变化，我们保持沟通“

B买家：“目前手上有一笔资金，你帮我留意看看有没有比较好的产品，暂时不着急，我可以先考虑租一套大户型住，再看看局势”

C卖家：“听说最近的市场情况还不错，我那套**的房子，如果卖掉，大概什么价格好卖？”

本篇结合实际成交和各板块的成交调研，整理汇总，希望对大家有参考意义。

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上海房产交易数据

2009年-2022年

二手房成交数据

去年的时间，楼市因全国性的客观原因，导致全市交易情绪不高，部分购入或卖出的需求被抑制。故现阶段的挂牌量上升，是去年市场压力的释放。但客观原因的影响之深，也让目前的买卖双方会更冷静的考虑问题，会突显交易的迟缓。

2021.10-2023.2

上海新房市场供求量价走势

一手豪宅数据成交套

二手豪宅数据成交套

从以上数据成交数据看出，2月份成交量却是比1月份上升很多，同比和环比都上涨50%以上，其中600万以内成交占比2月达到90.6%；

1月份这个比例为88%，3000万以上成交占比1%不到，主要成交还是以“刚需”为主；

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上海楼市现状

目前上海楼市可整体概括为：“以价换量”，从政策层面、市场挂牌、买方多个方面来分析目前楼市市场现状情况。

政策层面

上海楼市政策目前就剩下“核验价放开、金融政策的调整、限购的放松

”、可到目前为止，还没有明显的政策出来，这是为什么？

三个政策手段中，核验价已经放开了很多，基本达到了整场价格的8-9成左右；金融贷款如果放开，不排除会催动市场交易的可能性；

如果原先可以贷款500万：

每个月还款2万，放开后，可以贷款1000万；

每个月还款4万，有多少人会选择全额贷款？

至于放开限购：

上海作为全国性大都市，如果“水闸”放开，上游的水-外地资金 没有不往低处流的道理；

总结：当前楼市情况，有稳步的成交，同时价格上又没有大的浮动，应该也是比较理想的状态；所以为什么还需要政策的刺激。

市场挂牌

去年因为6、7月份成交的“火爆”，特别是大量豪宅的高价成交，致使8月后挂牌业主的心态很好，普遍高于市场5%至10%，错过了去年较好的售卖时机，以至今日还在与新挂牌的杂糅一起，其实就是因为价格不吻合市场所致。

自开年以来挂牌的房源：

◎一方面市场运行的规律，在年初会有多量的房源；

◎一方面自全年以来房屋出售的态势得到释放；

近期挂牌来看：

买卖双方心态明显发生改变，挂牌超过半年的房源，本想年后的一波市场能够在合理的期望价位走掉，但年后市场的成交并没有达到预期。

在买卖双方的博弈来看：

此部分业主逐渐“示弱”，愿意“回调”价格成交；很明显，此类业主的心态也影响了新挂牌的业主，至少心理上没有像去年那样认为还可以高价出，都相对比较理性，甚至直接以低价，短时间可成交的价格挂牌；

挂牌量出现增加的情况分为两部分：

◎一部分是置换或打新的业主，加速了资产的整合，希望借此机会去化非优资产，置换好的产品；

◎一部分仍然是境外业主为主，进行资产配置，“鸡蛋”放在不同的篮子里；

总结：因“口罩”事件后，其实改变了很多人的想法，回归现实，过好当下的想法也会让一部分持有贷款或房屋比较多的业主，出售手上的部分资产，持币在手，提升生活质量，等待好的投资机会；

市场买方

当下买方，基本完全回归理性，超过8成以自住为主，甚至出现平价置换的情况，对于选择购入的新家，非常谨慎，性价比+优质资产的双重考虑才会入手

；

案例：“某小区近期卖掉了4套，一套挂牌2000多万 最终1800多万成交，还有两套130平的也是1800多万，比挂牌价格调整了大概10%吧”

近期成交的一个缩影，一波需求积累+部分业主的价格回调 导致2月的“小阳春”；近期入手的价格几乎都回调了5%-10%的价格；

何为回调：如2022年初成交的价格在2050万，后面同户型挂牌出来的价格基本都在2200万-2300万左右，要是经过近半年的销售，还没有接手的买方，最后成交的价格基本都回调到了2050万左右，所以谈不上跌价，而是“回调”。

4000万以上豪宅-买卖方

此类买卖双方和以上“刚需”都有不一样的结果。

对于业主卖方来说：

相对更为理性，特别是豪宅业主，都是综合国际国内形势、汇率变、时间成本、机会成本等、综合考虑的，加上相对比一手买进时的价格，已经获利很多，所以出现部分豪宅低于现在挂牌价格10%甚至20%的价格出手；

另一部分则豪宅业主是观望型，资金并没有更好的去处，纯粹是为了多一个投资选择，价格上相对比较坚持，销售周期较长；所以豪宅的挂牌相比刚需产品比较少；

◎一方面豪宅去年已经出了一批；

◎一方面豪宅业主在出手前做的功课相对较足，要么短期交易，长期耗的业主不多；

对于豪宅买方：

不存在像“刚需”买方，短时间为了改善居住环境或其它因素不得不购入，此类买方大部分现在的居住条件已经很好，主要以产品的稀缺性和性价比为主；

在投资产品的选择上，出手的机会相对更为谨慎

，较比2022年6，7月份的豪气买方，已经少之又少，大部分比较“理性”。

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对买卖双方的建议

目前主流想法已经完全回归“理性”-极少有人还会像想通过投资房产获利很大，进入房地产的买方，居住舒适性为第一考虑；

投资心态唯一考虑的点是以后是否好出手，而且近期保守估计，置换打新会占到相当大的比例；投资心态的入手者已经会考虑租金的回报（可能在过去的20年没有考虑过的事情）

◎卖方

二手房建议：对于持有多套房产，可以考虑将资产整合、租售。在不偏离市场预期的情况下，可以尝试性挂牌，及时调整价格出售。目的在于提升或重组资产，尤其是有置换意向的业主，可以向上观望，求得更佳的房产。

对于居住需求优先：需要同步置换的业主，也可以选择优于目前自身的房产，也是以“求上”为主导，置换更优质的住房。

对于有意出售多套：单套或同步置换的业主，还需仔细考量时间上的衔接问题，欢迎您随时来电咨询馨昊，我们提供的房产单边服务-仅代理一方利益，保障您的置换衔接不出纰漏，时间线完美吻合，省去您一切的后顾之忧。

◎买方

值得注意的是，对于有居住需求的买方朋友，在近期内看到合适的优质房源可以选择购入，原因有两点：

其一：是目前的市场价格较为合适；

其二：未来出现优质房源的概率会越来越小；

之前：

在数年前，一些优质的房源还集中在部分人手中，他们多以投资客、境外人士为主，而今因各种原因的出售，房源也不断的流入了市场。

目前：

大家的需求都向居住靠近，故自住越来越多，再出现挂牌的周期也会愈发变长，这也是为什么对于有居住需求的买方如果近期有好的产品，又在逾期范围以内，可以下手的本质原因，但不是意味着需要着急下手，心态第一。

未来：

未来有该方面需求的业主可以选择观望。尤其是在目前的豪宅市场，有颇多买家在坐等捡漏，为此在挂牌前还需审时度势，豪宅作为一个极具私人属性的奢侈品，求缘勿求急。

在豪宅交易方面，目前仍以业主方为主导。这得益于豪宅稀缺的属性，如不急于对资产进行处理，可以持观望态度。

目前需快速出售的，以境外身份的业主居多，主要用作资产整合，或将人民币兑换成其余资产。

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最后点评

Meny吴青辉点评

◎4000万以内产品：

当下市场回暖是比较明显，但不论市场低迷或高涨，学区房、婚房等购买需求仍大量存在。目前市场上挂牌量足，可选性多，对于买房而言是一次很好的出手机会。但要注意同类型房源甄别。

结合上文，虽然挂牌量激增，但实际成交数仍少，是一个以价换量的时期。站在买房视角，可在本次市场的上升期间购入心仪房屋。

◎4000万以上产品：

对于有意购入一套豪宅的朋友，还是持观望的心态，如果急于求得，可能会被市场上放出的信息蒙蔽；

一套好的豪宅一定具有稀缺的属性，选择豪宅作为投资或自用都优先考量自身的需求。目前市场上的产品大多无法尽如人意，原因是优质的房源已被急于变换资产的业主交易，所以在购入豪宅上还需擦亮双眼，多多甄别。

◎最后再算一笔账：

回应近期部分高端租赁市场

1年前：A客户，买入一套豪宅4000万，贷款1000万，每个月还款5万，2-3年后可能受益达到6000万，也就是每个月“5万”的债务到二三年后收入有2000万；‍‍

现在：A客户，一套豪宅4000万，贷款1000万，每个月还款5万，2-3年后，价格多少，不太清楚，涉及经济环境，政策环境，金融环境，还会考虑买入吗？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

部分人选择租一套5万的房子住，虽然同样每个月付出5万，但3000万在手上，心里踏实，可能过几年后同样有机会找到好的产品，如果是你会怎么选？

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