在上一次盘点完2月网签后，可以发现东区在遇冷一年后迎来了反弹，正好前几天有意向的网友咨询，给的建议还是多比较库存情况。

正好今天就借此来盘点看看，这个新盘较多的板块，什么样的产品定位才更好卖？

去化情况

首先来看看去化情况，统计的时间是2022-01-01到2023-03-01，由于是个人统计，数据会存在略微偏差，不过整体偏移不大。（屏蔽了部分尾盘项目）

为了更好的比对数据的维度，采用面积段做划分，同时结合目前板块几个在售项目的产品定位，划分了几个面积段，由于跨度区间不是均等的，所以数据会有一定差异。

从划分来说，主要借鉴了保利云上，和樾风华，天琴湖等面积定位。

保利云上，以89、115做划分，和樾风华，以105、128、143做划分，天琴湖，以135、143、168做划分。

通过这三个项目的产品定位，可以很好的归纳出面积段对应的客源情况。

125平米以下，定位刚需产品，125-143定位刚改产品，143以上定位改善产品。

在这里面再做了更进一步的划分，最后得出了上面的表格。

从一年多的时间来看，东区90以下去化最多，达到525套，最差的是135-144平米，只有112套。

当然这样的数据，参与意义不大，因为去化的情况，跟房企的产品库存有关，所以下面再看看库存情况，以下的表格是备案的剩余库存情况：

从目前备案的库存来看，90以下，110-125的库存较多，为了更好的对比，直接拿总量做一个量比：

从量比的数据可以看出，目前东区的分化非常明显，刚需产品和头部改善，去化都不错，而110-144的刚改面积段，去化相对低迷。

当然目前的数据还只是集中在目前已经备案的情况，目前东区还有不少项目未完全备案，还有未开盘的项目。

所以再结合一个预估的体量做比对看看，表格如下：

从目前主体的几个新盘来看，安商房只有首开香颂一个，剩余的配建公租房或者人才房。

其中榕发的两个项目是预估，不过差异不大，从数据来看，目前板块实际的库存达到4265套，跟目前备案的库存2067套，差异达到一倍。

主要未备案的库存集中在以下几个项目：叁号院、桂语映月、天琴湖、誉湖郡、揽湖郡。

从这几个未备案的项目，可以发现一个有意思话题，除了揽湖郡存在90以下的刚需户型外，剩余的四个项目都没有这样的产品，除了叁号院外，剩余三个项目，都集中在135以上的偏改善产品。

有了这几个数据，再一个个分析目前东区的产品库存和去化情况。

刚需产品

对于东区目前的产品划分，以125平米做切割，把125平米以下的产品，全部定义为刚需。

分析：从目前东区的楼盘定位来看，125平米以下的项目，分成了几种类型：

1、连廊盘：中户90平米以下，部分是100平米以下，代表：云上、香悦等

2、连廊盘：端头110-125平米，代表：云上、香悦、叁号院等

3、2T2板楼：105-107平米，代表：君兰和鸣、和樾风华、叁号院

从产品定位来说，目前东区89平米以下的刚需产品，在刚需面积段里面，去化最高，其中以保利云上为主。

做个简单的汇总，目前要在东区买这样的产品，可选的屈指可数：

保利云上尾盘只有46套，臻榕府尾盘13套，香悦在售67套，只有首开香颂库存较多，剩余还有瑞屿轩这样的高比例安商房，以及近期刚开盘的大东海玺越，合计也只有78套，揽湖郡224套。

从这些数据来看，其实也可以发现为何保利云上，近期不少中介宣称项目对比去年价格有一定上涨。

因为整个东区90平以下的刚需产品，已经没有太多选项了，周边的香悦，看上去卖得不怎么样，实际89平米也去化接近清盘，只有近期刚备案的还未网签。

对于东区，刚需产品卖最差的是首开香颂，原因也比较简单，项目安商盘，距离地铁等配套较远，单价也偏高。

对于板块的这部分客源，很明显最大的吸引力就是地铁，所以只要在地铁周边的这类产品，基本都做到了高去化，目前唯一有库存的是揽湖郡。

不过揽湖郡的户型已经出来了，目前连廊中户的三房两卫，动静分离烂大街的户型，项目没有采用，而是采取了更早期的塔楼户型，更是令人尴尬。

综上，目前东区89平以下的客源，会发现一个问题，如果只打算买新房，可选的已经不多，甚至说屈指可数了，揽湖郡户型不对口，香颂配套太远，大东海民企有点虚，剩余大部分都被挑剩了。

经过这个对比，就会发现保利云上为何能够领跑东区，除房企营销能力外，项目的产品定位和周边配套，真的没有太多竞品，附近加油站、庙宇的香悦，同样热销跑量。

当然除了89平以下纯粹的刚需产品热销外，在90-110面积段的去化同样不算差，当然这里面最有代表的反而是2T2板楼，部分刚改盘的最低门槛产品。

代表就是君兰和鸣、和樾风华，两个项目都存在105-107平的三房，从数据可以看出，虽然是刚改盘，然而这个面积段反而去化最佳，目前房源也已经不多。

对于刚需产品，除了这两种外，剩余的连廊端头或者2T2的120+产品，整体的去化都不算太优。

原因为何，只能用这部分面积段集中在连廊端头，由于目前板块刚改较多，只要多5-10平就能去购买更纯粹的项目，在客源上有一定冲击。

刚改产品

对于东区的刚改产品，为了更好的比较，直接把改善面积段也纳入，数据如下：

分析：从去化和库存数据来看，会发现不管哪个面积段，量比都不高，其中135-144平米的量比最差。

从数据分析来看，130平米以下的2T2户型去化较高，代表就是和樾风华的128平，臻榕府的125平，君兰和鸣的131平。

从定位来看，作为刚改盘，通过适中的面积段，压低门槛，更贴合板块地缘客的需求。

作为对比，这些刚改盘里面，偏改善的产品，去化反而都相对偏低，主要原因还是因为周边产品的抗性。

比如和樾风华的143平，可以选择天琴湖135平，桂语映月135平等，就是之前说过的鸡头凤尾的选择。

当然这里面也有一些另类项目，比如君樾府，137平米库存还有81套，一年多只卖了5套，原因比较简单，项目是刚需盘定位，137平是还是2T4的连廊端头，定位错误。

当然对于目前板块的刚改项目，除了库存还有较多外，在结合上面盘点，未备案上市的库存，可以发现实际的体量更多。

天琴湖：528套未备案，面积集中135-143平

揽湖郡：192套未备案，面积集中：123、126平

誉湖郡：400套左右未备案，面积集中在144左右

桂语映月：251套未备案，面积集中在155-175平

叁号院：607套未备案，一半集中在125-143平

从盘点可以发现，目前板块还有1500套左右的刚改产品未备案，面积在125-155平米之间。

此时再结合一年多的去化和库存量比，可以发现东区在未来一段时间，这个面积段的产品，竞争还是非常激烈。

当然东区还有一个现象是，板块虽然这个面积段产品很多，但是这些项目除了桂语映月外，都算不上改善盘，全部是面积相对偏高的刚改盘定位，在选择上的差异度没有体现出来。

顺便聊聊175平米以上的改善产品，从数据来看，建发朗云做到热销。

除此之外，只有绿城桂语映月还有这个面积段的产品，去化21套，备案库存78套。

这样的数据表现，只能说头部改善，板块压力不大，但是客源挑剔度高。

综上，对于目前板块的刚改产品，纯改善的项目屈指可数，全部都是刚改盘定位。

大体的结论是125-130平的刚改产品，如果没有太大硬伤，客源接受度尚可，165以上的改善产品，库存压力尚可，135-155平，改善盘的凤尾太少，库存偏高，去化相对艰难。

盘点总结

对于目前东区的新盘情况，通过库存、去化、未上市的产品，大体分析完，其实应该会有一个清晰的概念：

1、90平以下的连廊中户，地铁周边的去化不错

2、105平左右的2T2产品，去化不错

3、125平左右的2T2产品，配套完善的去化不错

4、110-125平的连廊端头，存在抗性，去化偏差

5、135-155平的刚改产品，去化偏低，后续供应较大

6、155平以上的改善产品，库存不高，接受度差异较大

通过这个盘点，可以发现在东区，真正好卖的项目：

1、地铁沿线，城建差的，主打刚需产品

2、五里亭地铁沿线，主打低门槛刚改产品

3、景观资源加持的，主打头部改善产品

综上，对于目前的东区，新盘扎堆，但是受当初板块的热度偏高，很多项目都围绕着刚改以上的产品做主打，导致了目前板块这个产品的客源过于集中，取而代之是不受重视的刚需产品，在板块反而更加热销。

对于有意向的购房者，板块的供应也相对清晰，要是刚需客源，如果接受揽湖郡的户型可以等，否则就是目前几个尾盘或者去二手市场。

刚改客源，如果只能430W左右，能选的也就揽湖郡、和樾风华、叁号院。

如果是500-550W的客源，天琴湖、誉湖郡、桂语映月、和樾风华、叁号院，都有很多货，建议再等等，详细对比价格。

至于改善的客源，目前就桂语映月和天琴湖的168平，还有一个首开端礼著，三个项目都不算太出彩，天琴湖门槛偏低，桂语和端礼著周边除了房子没有其他，不建议溢价上车。